投資用不動産2件!30代主婦オーナーの節約&投資術★

30代、2児の母。都心の投資用区分マンションを2部屋持ってます♪貯金して不労収入を狙いましょう!

実家の二世帯問題から、不動産投資を考えてみたら見えて来たこと

f:id:tommyyoshi-biz:20170724153310j:plain

こんにちは★

久しぶりの更新です。

先日、実家の両親と会って話しているときに違和感を覚えた事がありました。

どうして不動産を「自分のため」だけにしか買わないのか??と。 

そして、どうして一度手に入れた土地を手放すことがむずかしいのか?と。

これって普通の人の金銭感覚なんですけどね。ちょっと深く考えてみました。

 

その消費が「投資」なのか「浪費」なのかを考える

不動産投資について勉強したことのある方ならよくお分かりだと思いますが、
すべての出費は「投資」か「浪費」か?に分けることができます。

分かりにくい人のために、一例。

たとえばコンビニに入ったとします。
そこでパンやコーヒーを買うのは「浪費」。
でも、投資の本を買って勉強したらその出費は「投資」ですよね。

区別は簡単です。

「その消費は将来、金を生むことに繋がるか、否か?」

これを考えるんです。パパッと。

これを逐一やることで、投資だけでなくて、節約のセンスも身に付くんですが・・

これを意識してない人がどれだけ多いことか!

本当に勿体ないことしてます

 

不動産は投資か?浪費か?

この感覚をすでに持っている人なら、この問いに対する答えはすぐに分かりますよね?

・・・

そう!「不動産は、持ち方によって投資にも浪費にもなる」んです。

不正解だったアナタ・・
もうちょっと勉強しましょうね★

おすすめはロバート・キヨサキ氏の著書。
●まったくの初心者
→「金持ち父さん、貧乏父さん」が分かりやすいです。

●投資マインドのある方
→「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」これ勉強になります。サラリーマンの家庭で育った、サラリーマンの私が、「お金持ちの人のお金の稼ぎ方の違い」を俯瞰(ふかん)で見る事ができるようになりました

 

余談はさておき。
なぜ不動産は、浪費にもなり、投資にもなるのか?
どんなケースが浪費になってしまうのか?それがまさに私の実家の話なのです。

 

私の実家のハナシ

私の実家の土地は、祖父母が今から70年くらい前に購入しました。
祖父母が建てた家で母が育ち、その後、父と結婚し、一度はマンションを購入しました。

私の兄と私が生まれ、母はすぐ仕事に復帰したため、保育などの問題があったためどうしても祖母の力を借りねばならず、祖父母と私の両親とでローンを組み、二世帯住宅(現在のもの)を建てました。

この二世帯住宅は最近、「築30年」となり、祖父母は他界したため、そこへ兄夫婦が内装&水回りのすべてをリフォームし、転入してきました。

転入したところまでは良かったのですが、兄へ転勤の話が出て来てしまい、この家どうしよう?的な話になっています。

 

住む人がいなくなったら売る、、のが普通なんだけど、そうもいかない二世帯住宅

実は、私がマンション投資を始めた頃、母とは色々と意見交換をしました。

当時は、祖母は存命だったのですが、老人ホームに入るか入らないか?の瀬戸際で、祖母の部屋の方は住む人がいなくなりそうだったのです。

そこで、タイミングを見計らって土地を全て売るかアパートを建てるなどして、父と母は2人で住みやすいマンションにでも引っ越したらどうか?という提案をしたのです。

私の実家の土地は、庭を合わせると60坪くらいはあり、関東の、そこそこ都市部に所在しています。そのため、土地の価格はそれほど低くないはず。(母は詳細は教えてくれませんでしたが)

また、建物もそこそこ綺麗にメンテナンスされているので、簡易的なリフォームは必要だとしても、あと20〜30年は十分住む事ができるので、今なら買い手もつくだろう。

2世帯住宅は難しいので(2つの家族が合意しないといけない)、どちらに何が起こっても、相手の負担になるから、これ以上続ける事はおすすめできない。

こういった意見を出しました。

しかし、母は頑として「売りに出す」ことを拒み、せっかく転入した兄も転勤。

こんな状況になってしまいました。

兄夫婦は300万円を超えるリフォームをしたものの、結局1年しか住んでおらず、この部屋を貸す事もできないので、家賃にすると月額25万円もする家に暮らしていたことになります。

さらに、この部屋に住んではいなくても所有者は兄のままなので、税金はすべて兄が支払う必要があります。

 

「土地を受け継ぎ、住み継いでいく」時代は終わった 

現代社会において、子供がいたとしても、よほどの田舎でも無い限り、
先祖代々保有する土地に「自分たちの子孫が住み続ける事」はなくなってきました

それならば、なぜ受け継いで何の得にもならないような土地にいつまでも縛られて生きていくのでしょうか?正直、このような考えは理解に苦しみます。

もし私が母の立場だったら、、、

祖母が老人ホームに入った時点で家を取り壊して、アパートを建てたと思います。60平米くらいのテラスハウス形式なら3、4部屋は作れたと思います。

そこそこの立地で、住環境も良い。バスも5分に1本と便利。貸し手には困らなそうな土地なのです。隣の古い分譲マンション(ファミリータイプ)は満室。

実家の場合、既に土地があるので、実質利回り10%を超えるでしょう。10%を超えるならば現在70歳も近い父と母が賃貸で暮らしていけるくらいの収入はできるんじゃないかな〜と。

本気でそんな計算をしていました。

しかし、現実は、兄夫婦は300万円をゆうに超えるお金をかけてリフォームをした後、転勤となり、結局誰にも貸さずにいることになりそうです。(母が他人と暮らしたくないため)

兄が払うはずだった固定資産税は、誰が払うのでしょうか?

兄が管理するはずだった庭は、70を過ぎた両親が手入れするのでしょうか?

とても残念なことですが、全ては私の両親が決めた事です。そして、私は、遠くにいるので、彼らを助けてあげることができません。

 

二世帯住宅は、本当に管理が難しいですね。

所有者に不動産に関する知識が乏しい場合は、特に。

 

不動産は、自分たちが住む場合でも出口戦略をきっちり決めたい

このように、不動産は、自分たちが住む場合でも、きちんと後処理を考えた方が得策でしょうね。

特に、人間は70歳を過ぎると、アルツハイマーやら病気やら色々、問題が出てくるのですから、夫婦のどちらかに何が起きても上手く処理できるように準備しておかないといけないと思います。

「適当に決めておいて、後は子供たちに任せる」では、親は勤まりませんね。

最期まで(命が終わった後にまで)子供達には手本を見せたいものですね。

私や兄が味わったような想いを、私の子供達にはさせたくありませんので、私たち夫婦は、きちんと資産の所在や、処理の方法まで細かく話し合って決めています。

私たち夫婦は30代半ばですが、今からそういった話もしています。お互いの身に、何も起こらないとは100%言い切れないのが人生です。

 

こういうのを煩わしく思うのなら、家は賃貸、車はキャッシュ一括。これで、何にも縛られない生活を送るのが得策ですね。

今回は、ちょっと深い話になってしまいましたが、資産を持つということは、そういうことなのでしょうね。

不動産投資用マンションの賃貸契約の更新!家賃は下げる?それとも、そのまま?

f:id:tommyyoshi-biz:20170704154025j:plain

こんにちはー!

節約主婦TOMMYです。

先日、私が保有している投資用マンションのお部屋の管理をしてくださっている不動産会社の方から連絡がありまして・・

 

「○○物件が賃貸契約の更新月ですけど、家賃どうします?

このままで良いですか?それとも家賃を変えますか?

といきなり尋ねられたので・・・

 

え?!

なに、下げた方がいいってことなの?!

 

そりゃー、

家賃を下げた方が退居されないだろうけど、、

私が今住んでる賃貸のアパートだって、更新したけど家賃はそのままだし、、

でも、物件の価値は下がってるんだし、、

(要は、入居したときよりも2年、築年数が増えているのだから・・)

 

えーー、、、

えーーー!!

どうしたらいいの?(@@;;;

 

ぐるぐるぐる・・・

 

とりあえず、「家賃はそのままでお願いします!」とその場でお返事しました。

うちのアパートだって家賃は変わってないんだし、きっと変わらないものだろう!という変な自信・・・w

 

でも、電話を切った後にまた不安になり、ネットを慌てて検索したんです。

そしたら・・・

 

「「更新時でも、マンションの家賃はそのままにする」というのが一般的。」

だそーな。

家賃を下げるのを検討するのは、入居者を募集する時だそう。

 

あはは。

よかったー。(=▽=)

 

去年買ったばかりの不動産投資の区分マンション。

初めてづくしですわー。

 

それで、

このことを夫に相談したら、こんな答えが返って来た。

「ねえねえ、○○○の部屋ね、更新月だったんだって。
  それで、家賃は下げずにこれまでと同じにしてもらったんだけどね、
  なんか悪いかなー?」

「え?・・・何言ってんの?
  そんなの当たり前じゃん。
  つーか、自分の判断で勝手に家賃下げたら、
  同じマンションの他の部屋持ってるオーナーが迷惑するだろ?!」

「はっ・・!!(-□-;;;」

 

・・・

・・・

 

うちの夫、すげー。

 

そんな目線で、よく物事を考えられるな〜。

マンション1こも持ってもいないのに。(ボソッ)←やなやつ、私。w

 

いやでも、

ほんと、すごいわ。

 

いや、ノロケではないんですけどね。

うちの夫は、本の虫でそりゃーものすごい量の知識が頭の中に入ってる模様。

不動産投資だけじゃなくて、、、

内容は多岐に渡る。

 

でも、ほとんどお金儲け・・・ww

 

株式投資、FX、アーリーリタイヤ、

海外移住、AirB&Bビジネス、アフィリエイト、、、

口頭で尋ねても、大体のことは答えがすぐ返ってきます。

 

 

便利なの。あは。 

(だからその分、私がのほほんとしていられるのだ)

 

数日経ってから、速達郵便で契約書が送られて来ました。

入居者さん、無事に賃貸契約を更新してくださったとの事♪♪

 

更新料の半額・・・

家賃収入用の銀行口座に振り込まれてた♪

わーい♪ ボーナスだー♪ (*^^*)

 

・・・私ってば、チキンなので、

「家賃を下げなかったから、退居されたらどうしよう・・」

ってものすごい不安だったんですけどww

 

この時期に退居されたら、正直来年春まで入居者募集するのはツラい・・・

 

そもそも、
思い返してみると、

この物件は去年の年越しシーズンにちょっとしたトラブルに見舞われました。

 

「上の部屋の住人が水漏れを起こして、うちの部屋が水浸しになる」という

相当キモいことされました・・・

 

っていうのに、入居し続けてくれているという。

 

ま、そのおかげで天井のボードやら壁紙やら、全部新しくなったみたいだし、
全てを調整してくれた管理会社に感謝すべきなんだけれども・・・

 

お中元もってご挨拶に行きたい!!と思いつつも

次の物件選びが始まってしまい、リサーチのため、PCから離れられずにおります(TT)

 

まあいいか・・・

更新料の半額は管理会社に支払うわけだしね。

 

ま、この物件も、退居されたとしても

またそのタイミングによっては、リフォームするなり室内の写真を撮るなり
やれることは色々あるわけで。

 

とりあえず、マンションオーナーとしての自覚?!みたいなものは
また一つ、できたかな・・・?w

 

あーーーー

入居してもらえるって

本当にありがたいことです・・

 

それもこれも、食いっぱぐれない良い物件を探したからなんですが

 

いやしかし、

物件の方面には足を向けて眠れないです。

不労所得バンザイ。

ありがたや。

保有する区分マンションが水漏れ!!どうする?! 対処法と保険の重要性。

こんにちは★

今日は、久しぶりの更新です。

先日、私の保有する神奈川県の区分マンションの1部屋にトラブルがありました。

どんなトラブルか?というと。

そう・・・

水漏れ です!!

 

どの程度の水漏れか?というと、

5帖ワンルームのお部屋なのですが、、、

5帖のお部屋の天井から・・ボトボトボト〜〜ってなってるそう。

(私は、この部屋の管理は管理会社にお任せしているので、現場は見てません)

 

しかも不運なことに、相手が悪かった・・・

問題発生(2017年1月)から解決までに半年も要しました。

正確には、私はサインしかしてないんですけど、、

後処理がようやく終わったので、振り返ってまとめてみたいと思います。

 

f:id:tommyyoshi-biz:20170714141741j:plain

水漏れの原因は

水漏れの原因は、上の階に住んでいる女性が床下の配水管を詰まらせてしまったことのようでした。

この女性はもちろん、お部屋のオーナーご自身ではなく、お部屋を借りているだけなの【賃借人】さん。

瑕疵はもちろん彼女に100%あるのですが、連絡がなかなかつかないらしく、彼女とコンタクトを取って原因を掴むまでの間、1週間ほどかかっていたそうです。

その間、ウチの賃借人さんはずっと水に濡れた部屋で過ごされるという・・・

なんとも申し訳ない話です。。。

 

水濡れは起こした人間が瑕疵100%

ものすんごく古い建物で、配水管がサビサビだったとか、業者が調査をして、建物側に原因が見当たった場合を除き、
ほとんどの場合は、原則的に水濡れは起こした人が、100%その現状復帰費用を持つ事になっているようです。

 

今回、ウチの部屋の現状復帰費用はどのくらいか?というと、狭いワンルームですが、

①配水管の中が水浸し。

②ヘッドボード(天井のカベ)も水浸し。

③照明器具も壊れた。

こんな状況なので、修復費用はざっと7万円くらいだったそうです。

 

状況確認に1ヶ月?!その間ウチは水浸しのまま・・

そんなことで、原因究明と修復についてはクリア

ここまでで、すでに1ヶ月かかったんですけどね。(=▽=;;)

(つまり、上の階の方が在宅してくれないと、業者は宅内に立ち入って状況を確認できないのですが、いかんせんその方は連絡もつきづらいし、日中は仕事が休めないという・・)

彼女は部屋の中は何も汚れてないので、この問題を放置することにはなんのリスクもないのですww

いやアナタがシャワー浴びれば浴びる程、ウチは水浸しになるんですけど・・(;;)

 

原因がわかっても解決できない?!立ちはだかる問題とは・・

ウチはですね、当たり前だと思いますが、火災保険(家財保険)に入ってもらってます。これまた正確に言うと、前のオーナーさんの時に、契約時に保険に入ってもらっていました。

なので、もし賃借人さんの家財などに不具合が生じたら、その保険が適用されるので、オーナーである私にも、賃借人さんにも金銭的な負担はないのです。

マンション投資初心者の私はもちろんのこと、管理会社の担当さんでさえ、上の階の方も入ってるだろうと甘く見ていました。 

しかし・・・世の中そんなに甘くありませんでした。

 

上の階の場合は、「部屋のオーナーさんも賃借人さんも、無保険だった」んですよぉぉぉーー!!!

 

何でも良いからとにかく早く直させてくれ〜〜!!

ここからが大変でした・・・orz
いや、私なんにもやってないんですけど、進捗だけは細かく報告してもらってて、それを聞くだけでもウチの賃借人さんがかわいそうで!!(;;)

 実は、上の階の部屋のオーナーは、新宿にある法人でした。
しかし、法人とは名ばかりで、電話がまったく繋がらないwww

朝早く、お昼時、夜遅くに電話をかけるも、呼び出し音すら鳴らない謎。まさにエセ法人w(後に管理会社の担当さんに聞いたら、もしかすると外国人が運営する会社だったのかも、との事。真相は薮の中・・・(="=;;;)

その後のウチの担当さんによる怒濤の電話攻撃により、

ようやく電話が繋がる。

なんとか交渉する。

向こうは「払いたくない」の一点張り。

そもそも、建物のせいじゃないのか?などとゴネ出す始末。

 

なんでも良いから早く直させてくれ!!

なんならウチが払うからさ!!(by担当)

↑えっ私?w(イヤ、それはできないけど・・(@@;;

というのも、ウチの賃借人さん、暇を見つけてはウチの管理会社に顔を出し、不満を言って帰っていかれるのだそうで・・(そりゃそうだ、家がビショビショなんだから帰りたくないさ・・)

この交渉が終わるまでで、なんと3ヶ月

もう部屋がびしょびしょを通り越して、床上浸水してるんじゃないだろうか・・・;;; 

なんとか折り合いがついたけど・・

結局のところ、この問題についてはウチの管理会社の担当さんがすべての修復作業の指揮をとってくださいました・・

エセ法人オーナーがゴネまくってた費用については、なんと・・・

マンションの管理組合がプールしている修繕積み立て費から、部屋の修復費用全額が出されることになりました。
(このことを承諾するために、私はサインをしました。)

 

なんと、このあり得ないエセ法人オーナー無責任賃借人も、

ついにビタ一文たりとも身銭を切ることなく・・

ウチの部屋はきれいに修復されたのでした。

 

・・・細かい事は聞けなかったけど、、、
ウチの賃借人さん、お部屋の荷物や家具は大丈夫だったのかしら・・・ 

ま、それは彼の加入してくれてる家財保険との話になるから、私は知る由もないんだけどさ・・

 

イタイ目みた!最低限の保険は入っとくべし!

このことでよーーーく分かったのが、保険の重要性

これってマンション投資初心者にはけっこう難易度高いんじゃないか?と思うけどどうなのかな。誰か教えてっ(汗

保険は、マスト項目じゃないから判断が難しい点でもあります。

特に、オーナーチェンジ物件だったり、管理会社に任せていない限り、保険については自分で1から10まで調査・準備・手配しなければいけない。
保険期間が2年だとすると、経費計上もよーわからん・・減価償却か?なんだ??

私はこの位のレベルの低さなんで・・(^^;

 

また、賃借人さんに入ってもらう保険は一般的に
「家財保険」「火災保険」「自賠責保険」がひとつのパッケージになっているような保険ですが、 
ウチが入ってもらっている保険で問題なのは、「地震保険」が含まれていないこと

だから、私自身で別途「地震保険」には加入しないといけないな〜と考えてます。
正確に言うと、検討してます・・・ 

不動産投資のサイトによっては、必要だ!っていう人もいるし、不要だ!っていう人もいる。なかには業者の誘導だ!という説も・・w

でもこれは、投資費用の一部でもあるので、早急に結論を出さないといけない問題だなぁ。そもそも、普通の家財保険にすら入ってない人だって多いらしいし・・・

 

なんて考えながら、結局こんなふうにブログを更新してる私・・(^^;

良い保険見つけたら、またここでシェアさせていただきますね〜♪

 

しかし、世の中、本当に、こんな事ってあるんですね!
私の後厄のせいだったりして?!

 あなたのマンション投資のお勉強の参考になったら幸いです♪♪^^