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3年で投資用不動産を購入!30代主婦の節約投資術

30代、2児の母。都心の投資用区分マンションを2部屋購入しました!お得情報や節約術、資産の投資運用法を公開するブログです。

「不動産投資のリスク」見えた危うさ。サラリーマン、定年シニアは注意

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こんにちは。

先日、こんなニュースを目にしました。

なんだか不穏なヘッドラインですよね(="=)

 

当ブログは普段は節約術・投資術にフォーカスを当てて、比較的、のほほ〜んと書いているのですが、最近の不動産バブル崩壊については目に余るものがあり、いよいよ対岸の火事でもなさそうな雰囲気になってきました。

 

いち不動産物件オーナーである私なりに、不動産投資のリスクを減らす物件選びについて真面目にまとめてみたので、これから不動産投資を始めたい方は参考にしてみてください。

■目次

 

いったいどうしてこんな事に?

記事の内容をかいつまんでご説明しますと

神奈川県の小田急相模原駅など、東京のベッドタウン駅のアパート・マンションに空室が目立つ。家賃保証業者とのトラブルもあり、日銀が対策に乗り出すことになった。

とのこと。まあ一棟アパートの空室問題については数年前から指摘があった訳ですが、この空室問題の理由として挙げられるのが以下の「不動産プチバブル」。

●相続税対策とマイナス金利により現金資産が投資資産へ流入

金融機関の個人融資に対する条件が緩和

●地域に新規参入したい地銀により物件の収益性の精査なく安易に融資が行われ始めている

このことから分かるのは、投資者を取り巻く投資環境(法律や金利、政策、流行)というのはその時々で変化していて、その条件がどんどん投資家にとって有利になってきている反面、市場がオープンになりすぎて知識のない投資家の参入が増えてしまったということ。

特にこの「悪立地のアパート乱立→空室が続く」という失敗例は、「不動産投資に詳しくない人間が安易にアパート投資に手を出してしまったために起こった、お粗末な結果」ということに尽きるのではないでしょうか。

 

不動産投資のプロに全て任せていい?そんなはずはない。

確かに不動産業者はその道のプロです。

仲介手数料欲しさに、買って欲しいものだから好き勝手言いますよね。

親切というかありがた迷惑なのですが、その土地の良いポイントを色々教えてくれるものです。

「この駅、実は、将来新幹線の駅ができますから地価が上がります。今なら買いです!」
「この路線はマイナーですが、始発駅です!」
「この近くに、ショッピングモールが出来るから地価が上がります!」

こういった売り文句は、私も沢山聞かされて来ました。

実際に良い情報もあるのですが、やはり自分の目と耳で確かめなければいけないのも事実です。

たとえばアップルの社屋が建設される予定の横浜市なども、よく精査した方が良さそうですが、「早くしないと地価が上がってしまうから・・」と煽られたら正常な判断も難しいですよね。こういった盲信的な思い込みが、「早く物件を(なんでもいいから)買いたい!買わなきゃ!」とポジポジ病を募らせるということも少なからずありえます。

 

サラリーマン投資家は特に自分の目を養う必要がある

私は区分マンションを購入した時は主婦でしたから、不動産業者に物件の問い合わせをしてもあまり相手にされていませんでした。

この人はどうせ、使えるお金が限られているから・・と足下を見られていたのでしょうね。

 

しかし、サラリーマンの夫が物件探しをしていた時は、アパート一棟融資の話がゴロゴロしていたそうですよ。

特に若い世代のサラリーマンだと担保もあるし、信用もバッチリ。

またサラリーマンは仕事が忙しい。
そのせいで不動産業者に何でも任せてしまい、肝心の物件や立地を見る事なく購入してしまうケースも少なからずあるという話も目にしました。

確かに、最近はこの上ない低金利。
投資用ローンであっても金利は低いですから、2〜3%台と借りやすいです。それに大幅な節税になる。

所得税を多く徴収されているサラリーマンにとって、ローンで不動産を購入するのはメリットが大きいわけです。

1部屋や2部屋 空室になっても、他の部屋もあるしお給料もあるから返済はできると思い込む。

満室時の表面利回りだけを追い求めて、空室時のマイナス金額を計算しない。だから、億を超えるような高額な物件にも手を出してしまう。

とはいえ、アパート投資のダイナミズムは安い土地に付加価値を生み出す所にあるので、確かに安い土地に建てるというのは理にかなっていますが、あまりにも市場の需要からかけ離れた所にアパートを建てても、単に誰も住まないだけって話になってしまいます。

 

 

目の肥えた自称「投資中級者」シニア世代も危ない

また、定年退職後のシニア世代にまで融資をさせるという業者もあります。

「定年からのマンション投資」。

これはこれで良いことですよね。セミナーも盛んに行われています。

私もセミナーに出席したことがありますが、非常〜〜〜に、ためになります!

確かに、年金だけでは心もとないし、退職金は数千万円ある。持ち家のローンも終わっている。ただ、ここにも注意すべき落とし穴が。。

 

マンション投資に行き着くのはどんな方でしょうね?

少ない額から始められる投資信託、それから株、FX、信用取引と経験してきて・・・

まとまった貯金もあるし、退職金も出る。ここは一丁、年金以外の副収入を稼いでみたい。ヨシ、マンション投資、いってみるか!という流れも少なくなさそう。

 

「投資は色々してきて、酸いも甘いも知っている。世の中も数十年と経験してきた。」

こんな自称投資中級者は、不動産投資のリスクを分かっているようで分かっていない場合があります。

不動産業者もこの点は心得ていて、証券会社で株を勧めて買ってもらうようなノリで区分マンションを買わせることが簡単にできます。

シニア向けの投資物件は、ちょっとした資産家か相続により土地が手に入ったようなケースでない限り、アパート一棟ローンではなく、区分マンションが主な商品のようです。

区分マンションなので比較的被害額は軽そうですが、都内なら1部屋1,000万〜1,500万円は下らないでしょう。

1,000万円以上もする高額商品なのに、昔よくやってた投資信託を買って毎月の配当を受け取るようなノリで購入して大失敗する・・なんて方、実際にいらっしゃるようです。

 

「ま、退職金3,000万円出るし、資産三分法なんていうし、3分の1だから・・」

なんて根拠の薄い数字に何だか納得して買ってしまう・・・なんて事もあり得る。

この場合も投資家自身による物件の精査が不足していることがうかがえます。

 

「 誰が投資する?」大事なことが抜けています。

周辺情報や将来の地価に関する情報はあくまで「ただの情報」であって、投資者に無理矢理物件を買わせるとかそういうことではないはずです。

お金を出すも出さないも、全て投資家本人の意思であり、責任が伴います。

 

であれば、投資環境が変わっても「投資の軸(ポリシー)」つまり、抑えるべき投資用物件選びのポイントさえしっかりしていれば、不況の波にさらわれないような人気物件に巡り会えるのではないかと思うのです。

 

不動産が空室になる問題の真理

今回の記事では、「東京のベッドタウンの駅」の一つとして小田急相模原駅が挙げられていますが、私はこの近くの駅に物件を保有しています。ある意味「対岸の火事ではない」と言えます。

けれど、購入から8ヶ月以上経った今でも、私の物件は満室のままです。

売買契約を結ぶ際、売主の方にお話しを聞いた所、ずっと満室が続いていたそうでした。

ここにどういう差があるのかを考えてみましたところ、やっぱり物件選びを慎重に行ったことが明暗の分かれ道というのは明らかなようでした。

 

物件選びの要件は全て大事で、一つとしておろそかにしてよいものはありません。

なぜなら、その一つのほころびが、「空室がいつまでたっても埋まらない」というトラブルの原因になってしまうから。

そもそも、退居なんてよくあることです。人はいつも流動的です。賃貸借契約も、2年毎の契約ですので、仮に物件を気に入ってくれていても、2年毎に入居者は「住み続けるか否か?」を考えるタイミングがあるわけです。

だから「いかに空室期間を短くするか?」「いかに今の入居者に満足してもらえるか?」を突き詰めたら、自ずと良い物件を選ぶようになります。

 

物件選びのポイントは後日まとめますが、この点を必ず抑えておけば、とんでもなく悪い物件を購入してしまうようなトラブルは回避できるのではないでしょうか。