投資用不動産2件!30代主婦オーナーの節約&投資術★

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不動産物件選び。失敗しない方法ー基本の3つのポイントを体験から解説します

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こんにちは。

今日も真面目な不動産のお話、Part IIです。

 

サラリーマンや定年退職を迎える(もしくは迎えた)シニア世代など、不動産投資の初心者が、精査もしないまま業者の言いなりになって魅力のない立地に一棟アパートを建て、空室が続いてしまうーー

前回は、こんな問題にフォーカスしました。

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ローン金利の低下や相続税の対象引き下げなど、確かに投資家を巡る法令や融資条件の緩和が原因になっているかもしれませんが、それはあくまで外的要因です。

大事なのは、投資家自身の意識(内的要因)です。

他人からの情報だけで物事を判断するのではなく、自分の目、耳、足で確認することが大切です。

 

では実際にどんな点を注意して物件選びをすれば、良い物件に巡り会えるのか?

私たち夫婦が実際に体験したことを交えながら、解説していきたいと思います。

 ■目次■

 

ポイント1:冷静さを保ち、「ポジポジ病」をやっつけろ!

物件探しを始めよう!と思い立ったら、何をしますか?
物件サイトに登録して、検索しますよね。
そして試しに自宅の近所にある売り出し中物件を見ると、どれも魅力的に見えるものです。

「へ〜、こんな所にこんなマンションあったんだ!」
「このアパート、意外と家賃高かったんだな・・」なんて、不動産業者側からの目線になれたりして、楽しいのも束の間、物件が多すぎて、何が良いか分からなくなってしまい、疲れてしまう。

「こんなに一生懸命探したし、何か成果がないと終われない!」そこに、ふと目についた物件が割とお手頃な価格で売られている。ムム?この物件なんだか良さそうだぞ・・ーーー。

 

あなたはこんな経験ありませんか?

私は、めちゃくちゃあります。

これって不動産物件探しだけに限らず、ショッピングやその他の投資、お金を使うこと全般に言えることですよね。

私、投資信託でも、株でも債券でも、見れば見るほど分からなくなってくる。

そして、こんなに頑張って探した見返りに、結果を欲しくなります。

これが「ポジポジ病」という病気です。

なんでもいいから欲しくなるのは、人間の本能です。けれど、そこは我慢して、じっくり進めるべきなのです。

 

私の夫を例に出します。

彼は半年以上物件を探しました。きちんと地場の不動産業者にも会いに行き、時には現地視察も行い、毎日不動産物件サイトを見て、物件探しを続けていました。
実際に業者からおすすめされる物件は多くあったものの、彼が「これだ!」と思えるような良い物件には出会えませんでした。

このように、物件探しはまさにご縁のものなので、良い物件が数ヶ月見つからなくても、焦らず冷静に物件をひたすら探す。

そうすると自ずと良い物件・悪い物件の見分けも付くようになってきて、良い物件は図面を見ただけで判断できるようになります。

そう、彼は「石橋を叩いて叩いたあげく、渡らない事を選ぶことができる」希少な人間です。

彼のように、冷静さを保つことがカギです。

 

ポイント2:不動産投資に関する知識を備えて、理詰めで自問せよ!

またまた私の夫の話で恐縮なのですが、彼は不動産投資に関する著書は、新旧問わず読みあさっていました。
そして、そこで得た知識を余すところなく私に分けてくれました。

 アパート一棟投資、マンション投資、競売物件、リフォーム、古民家・・・それはそれは様々なジャンルでした。

複雑すぎて、教わったことの8割は覚えていない、私^^;
・・・ですが、最低でも入門書や税制に関する事ぐらいは読まないといけないと思います。

 

投資家として、知っていて当たり前の事なんていくらでもあります。

手付金、仲介方法、不動産登記、税金の種類、青色申告制度、減価償却、修繕計画、、

ズボラな私は、「まー、まだマンション買わないし、買ってからでもいいかな・・」なんて後回してしまったのですが、後で苦労しました。

 

しかし、一方、これらのことを予め頭に入れておくと、物件を見たときや図面を見たときに、頭の中で自然と電卓がパチパチと動き出して「実質利回り」や「空室リスク」などをはじき出せるようになります。

つまりその場の雰囲気や、自身の焦る気持ちやポジポジ病に流されずに、現実的・論理的に「この物件を買うのは妥当か?」を考えられるようになるのです。

 

ポイント3:「その物件を保有する【リスク】」を徹底的に洗い出せ!

私の夫の凄い所は、最終的に購入には至らなかったけれども、気になった物件については膨大な量の調査をした所です。

普通は面倒臭がって現地調査や重要事項説明書の熟読なんてしないのですが、ここが明暗の分かれ目と言っても過言ではないと思います。 

ここでいう【リスク】とは、「空室リスク」ともう一つ「予定外出費のリスク」です。

 

「空室リスク」が高い状況とは?

何十年と物件を保有している間、退居は避けられないものですが、肝心なのは、その後すぐに次の客付けができるかどうか?です。

駅近物件、新築物件など、お部屋自体に魅力があれば、客付けにはそれ程苦労はしないでしょう。ですが、意外な所に落とし穴がある場合があります。

 

たとえば、私の友人にこんな人がいました。

「今住んでいるマンションが、もうすぐ築15年になり急に大規模修繕を行う事になった。とても気に入っている部屋だけど、半年間も窓を閉める生活になるし、騒音も心配なので、残念だけれど退居しようと思う。」

彼女は、4年も住んだ部屋を退居しました。彼女の隣室の学生も、入居から半年も経たないうちに、修繕工事を理由にさっさと退居したそうです。

 

マンションやアパートなどの集合住宅は、大規模修繕が必須になり、そのサイクルは15年が適当と言われています。(詳細は管理組合などの管理者が決定します)

物件を買った当初は入居者がいても、購入した1年後に大規模修繕が行われるなんてことになったら、この入居者は退居してしまう可能性があります。

また、大規模修繕中は外観が覆われて工事されていますから印象も良くないため、修繕工事期間は新しい入居者が入ることもあまり望めないでしょう。

その他にも家賃滞納、管理費滞納など、様々な問題があり、これらは図面だけでは見えないことなので、購入前にきちんと微細に確認する事が大事なんです。

 

こういったマンションなどの管理状況を確認できるのが「重要事項に関する説明書」(名称は物件により若干異なります)です。

この管理簿をきっちり確認することで、修繕工事履歴や今後の計画、設備交換のサイクルなどを読み取ることができます。

細かい設備交換や清掃などの記録をきちんと残しているか否かでも、管理体制がしっかりしているか否かを計り知ることができます。

管理がずさんな物件は後々トラブルになるリスクがあるという事を知っておいてくださいね。

「予定外出費のリスク」とは

上に挙げた「重要事項に関する説明書」では、管理状況だけでなく、修繕積立金の余剰金についても確認する事ができます。

要するに、「管理組合の中でいくら貯金がプールされているか?」です。

この金額があまりにも低いと、台風や落雷、地震などの自然災害や事故などで建物に傷が付き、これを修復するための工事が必要になったり、また大規模修繕工事が必要になった場合、補填するお金が足りなくなります。

お金が足りないから工事をやらない、というのでは入居者への安全保障が成り立ちませんから、オーナーがそれぞれお金を出し合うことになります。 

このように積立金の余剰金が十分にあるかどうか、また無駄遣いされていないかどうかは、申し込む前に確認することができます。

冷静に、一つひとつチェックしていき、小さなリスクをつぶしていく必要があります。

 

また、このように確認を十分にして購入したのに、自室や隣室などの入居者の瑕疵により部屋を修繕しなければいけなくなることもあります。
この費用もオーナーが支払う必要がある事もありますので、注意が必要です。←経験あり^^; 詳しくはまたまとめます。

(※入居者に保険に入ってもらう事でこの類の大きな出費は回避できます。)

リスクを極限まで減らすことの大切さ

私たち夫婦、特に夫は「リスクを極限に減らすために物件を精査する」ことを徹底していました。

投資用物件にリスクはつきものです。
それはFXでも株でも、投資信託でも同じこと。

しかし、そのリスクを全く度外視してしまっては、結果は見えています。

だから、気になった物件はしつこいくらい精査を繰り返すことが大事です。

ただし時には、慎重なせいで「良いかな?」と思った物件も、精査しているうちに第一申し込みが横から入ってしまう、、という事もあるでしょう。
でも、それはそれだけのご縁だった、と諦めて、さっさと次の物件を探しましょう。

 

【編集後記】

申し込み寸前で横入り。

私達夫婦にも、このような経験は何度もありました。

けれど、その3ヶ月後にその部屋は空室になっていて、それから半年以上経った今でも賃貸サイトでは入居者募集が続いています。

横入りされたときはとても悔しかったですが、賃貸サイトを見て、「危なかったね。」とほっとしたのを覚えています。

 

このように、「気になっていたが売れてしまった物件」を後々トレースすることも結構勉強になります。

デモトレードみたいなものでしょうか。

これを繰り返していけば、その土地の相場観や住んでいる人たちの動きが何となくつかみ取れるようになると思います。

 

一にも二にも、焦らず冷静に確認する!これが絶対に大切です。

 

参考になれば嬉しいです♪

 

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